• Data dodania: 15.07.2022
  • Autor wpisu: Bocian Nieruchomości
Gdy kupujemy mieszkanie czy dom z rynku wtórnego zwracamy uwagę przede wszystkim na jego stan prawny, techniczny czy użytkowy. Zdecydowanie inaczej sytuacja ma się na rynku pierwotnym, gdzie przysłowiowo kupujemy często „dziurę w ziemi”, a sam obiekt dopiero powstaje. Wtedy zupełnie inaczej patrzymy na proces transakcyjny, który musi mieć zupełnie inne założenia.
Niegdyś nabywanie nieruchomości w budowie było od strony teoretycznej sporym ryzykiem, ze względu na brak konkretnych zapisów prawnych (jedynie ogólne zapisy Kodeksu cywilnego). Zmieniło się to znacznie w 2011 roku wraz z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepis prawny znany jako „ustawa deweloperska” uporządkowała zasady i zabezpieczyła kupujących nieruchomości, wprowadzając m.in. obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej – czyli takiej która określa stosunek zobowiązaniowy stron takiej transakcji. Co zatem warto aby było w treści takiej umowy? Jakie elementy są najważniejsze do wychwycenia, aby później nie żałować podjętej decyzji o zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego?

Jakiego dewelopera wybrać?


Należy zacząć przede wszystkim od wyboru dobrego dewelopera. Bardzo ciężko jest znaleźć dzisiaj takiego na którego temat byłyby same pozytywne opinie. Przyczyna jest banalna – po pierwsze zakup takiej nieruchomości to spory wydatek za którym ciągną się konkretne oczekiwania (czasem niezasadne), po drugie mało kto wpisuje pozytywne opinie, a z łatwością publikuje się te negatywne, a po trzecie – sami deweloperzy często mają swoje „za uszami”. Chęć maksymalizacji zysku przy jednoczesnej konkurencyjności cenowej powoduje mniejsze lub większe niedociągnięcia.

Zatem jakiego dewelopera wybrać? Najlepiej takiego, który podpisuje klarowne umowy, za którym nie ciągnie się wątpliwa renoma oraz mającego doświadczenie i wybudowane obiekty w danym regionie. Recenzja byłych klientów może być odpowiedzią na pytanie "czy warto", jednak inwestycja inwestycji nie równa i nie zawsze musi być równie dobrze, albo równie źle jak u kogoś innego.
Aspektem wiodącym pozostaje zatem umowa deweloperska, a konkretnie jej zapisy. Na co szczególnie zwrócić uwagę w jej treści?

Elementy umowy deweloperskiej


Ważne, aby umowa była sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej. Konkretnie wyznaczony rachunek powierniczy (najlepiej w postaci zamkniętej, choć na naszym rynku to niespotykana forma), gwarancje bankowe, szczegółowy prospekt informacyjny, harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, dokładnie określone parametry nabywanej nieruchomości oraz terminy jej realizacji – to tylko część z tego co w umowie musi się znaleźć i im bardziej szczegółowo jest to określone, tym lepiej dla nas.

Wracając do terminów, bardzo istotne przy dzisiejszych problemach na rynku budownictwa jest sprecyzowanie konkretnych dat zakończenia budowy, oddania budynku do użytkowania czy umowy końcowej – wydzielającej prawnie lokal mieszkalny. A co w przypadku kiedy terminy nie będą dotrzymane?
Wówczas umowa powinna określać ściśle określone kary umowne za niedotrzymanie warunków umowy i to właśnie z tego tytułu będzie można rościć o odszkodowanie od dewelopera. Brak tych zapisów nie przekreśla możliwości uzyskania zadośćuczynienia, ale niewątpliwie utrudnia i przedłuża proces uzyskania tych środków. Brak określenia stawek za nieterminowość może być małą lampką alarmową przy podpisywaniu zobowiązania – czy w takim wypadku deweloper przypadkiem nie chce unikać odpowiedzialności z tego tytułu?

Ważne też, aby opis techniczny nieruchomości będący częścią umowy deweloperskiej zawierał wszystkie niezbędne elementy, jakie wymagamy od nabywanej nieruchomości. To z jej treści możemy wymagać wykonanie określonych prac. Wizualizacje na stronach internetowych czy w broszurach są tylko ładnym rysunkiem, często niemającym wiele wspólnego z późniejszym efektem prac.

Kupowanie na rynku pierwotnym ma swoje plusy i minusy. Umowy są tutaj zdecydowanie bardziej złożone niż na rynku wtórnym, muszą zawierać więcej detali, co sprawia że są trudniejsze do odpowiedniego ogarnięcia. W nagrodę otrzymujemy zaś pachnącą nowością nieruchomość. Ocenę, który rynek – czy wtórny, czy pierwotny – jest lepszy pozostawiamy w Waszej gestii.

O mieszkaniach deweloperskich mówiliśmy w tym odcinku: