Wiadomo że wszystko powinno mieć swój porządek, pewien ład. Bałagan nie pomaga ani w realizacji dalekosiężnych planów, ani przy wykonywaniu bieżących zadań. Oczywiście, przy mniej istotnych sprawach można sobie na pewne niedociągnięcia pozwolić, tak w przypadku rzeczy fundamentalnych jakakolwiek organizacja jest właściwie niedopuszczalna.

Dlatego powstało planowanie przestrzenne – czyli zbiór założeń dotyczących koncepcji zagospodarowania terenu. Powody są oczywiste, a najważniejszy z nich to kwestia ustanowienia ładu przestrzennego, który nie tylko daje harmonię naszego otoczenia, ale przede wszystkim pozwala zoptymalizować przestrzeń, tak żeby żyło nam się dobrze i przyjemnie.

Historia tej dziedziny sięga czasów międzywojennych, kiedy rozpoczęły się pierwsze próby jej tworzenia. Przez lata próbowano różnymi rozporządzeniami dokonać pewnego porządku przestrzennego, natomiast dynamiczny rozwój budownictwa w latach 50-80 XX wieku tak naprawdę spychał założenia ładu przestrzennego na dalszy plan. Zmiana priorytetów przyszła dopiero pod koniec lat 80 i do dnia dzisiejszego nabiera coraz większego znaczenia.

Co to jednak oznacza dla nas?

Najkrócej ujmując jesteśmy dzisiaj dość ściśle ograniczeni jeśli chodzi o możliwości zabudowy na danym terenie. Istnieją dokumenty planowania na poziomie krajowym (m.in. Strategia Rozwoju Kraju czy Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju – bardzo ogólne), wojewódzkim (m. in. Plan Zagospodarowania Przestrzennego Województwa – bardziej szczegółowe), ale wszystkie one mają odniesienie w dokumentach gminnych, które dają nam już bardziej szczegółowe wskazówki co możemy robić na danym gruncie, a czego nie.
Każda gmina w Polsce musi mieć na swoim terenie opracowane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten jest pewnego rodzaju wskazówką przy ustalaniu dwóch dokumentów ściśle określających zasady zabudowy. Są nimi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy lub w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pierwszy z tych dokumentów ma charakter prawa miejscowego – jest uchwałą rady gminy/miasta. Nie ma obowiązku jego utworzenia. Często jest jednak przygotowywany, ponieważ oprócz kwestii dotyczących porządku przestrzennego, możliwy jest również potencjalny zysk związany ze zmianą przeznaczenia gruntów na podstawie opłaty planistycznej czy zwiększenia wpływów z podatków od nieruchomości. Opracowanie potencjalnych korzyści finansowych jest zresztą de facto obligatoryjną częścią tego dokumentu.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego gminy są dokumentem ogólnodostępnym, zazwyczaj dostępnym na stronach urzędowych. Najłatwiejszą ścieżką weryfikacji czy dana nieruchomość jest objęta takim planem jest sprawdzenie danej działki w gminnym geoportalu, włączając odpowiednią warstwę.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest dokumentem wydawanym w przypadku gdy planu miejscowego nie ma. Wówczas to ona jest „zgodą” na określoną formę realizacji planowanej inwestycji. Podstawą jej wydania jest spełnienie sześciu głównych przesłanek, określonych w art. 61 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r. Są nimi:

•  „dobre sąsiedztwo” (co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w podobny sposób)
• dostęp do drogi publicznej,
• istniejące/projektowane uzbrojenie terenu,
• brak konieczności zmiany gruntów na cele nierolne i nieleśne,
• brak sprzeczności z innymi przepisami,
• brak położenia na terenie planowanego gazociągu w ramach specustawy gazowej lub w jej strefach ochronnych.

Decyzje są wydawane na rzecz konkretnych wnioskodawców. Nie trzeba być właścicielem działki, aby uzyskać taki dokument. Jest on (na razie przynajmniej) wydawany bezterminowo, a jej zapisy można przepisać na innego inwestora. Jednakże w przypadku ustanowienia planu miejscowego, zapisy decyzji stają się już nieważne.
Często zdarza się dokumenty planistyczne nie pokrywają się z określeniem użytku gruntowego w ewidencji gruntów. Nie ma to jednak znaczenia bo to nie ewidencja, a właśnie wyżej omawiane dokumenty są podstawą określenia przeznaczenia terenu. Zatem w przypadku zakupu nieruchomości warto sprawdzić w pierwszej kolejności dokumenty planistyczne, bo to one są wskaźnikiem ile działka jest warta i co można na niej zrobić.

W poniższym filmie mówimy w skrócie czym jest plan miejscowy: