Rynek nieruchomości komercyjnych przez ostatnie trzy dekady przeszedł ogromną transformację. O ile w latach dziewięćdziesiątych największą uwagę inwestorów przyciągały centra handlowe, hurtownie oraz duże obiekty usługowe, o tyle z biegiem czasu coraz większe znaczenie zaczęły odgrywać niewielkie lokale handlowe zlokalizowane blisko miejsc zamieszkania. Szczególną rolę w tej przemianie odegrał dynamiczny rozwój segmentu sklepów convenience, czyli placówek nastawionych na szybkie codzienne zakupy realizowane w bezpośrednim sąsiedztwie klientów. Ich ekspansja wpłynęła nie tylko na sposób robienia zakupów przez konsumentów, ale również na strukturę rynku nieruchomości komercyjnych, wartość lokali użytkowych oraz strategie inwestorów.

Początki convenience

Jeszcze na początku transformacji gospodarczej małe lokale handlowe funkcjonowały głównie jako punkty prowadzone przez lokalnych przedsiębiorców. Partery budynków mieszkalnych często pełniły funkcję mieszkaniową, a handel koncentrował się w pawilonach, bazarach i niewielkich ciągach usługowych. W wielu miastach brakowało nowoczesnej infrastruktury handlowej, a dostępność lokali komercyjnych była ograniczona. W efekcie wartość niewielkich nieruchomości użytkowych pozostawała stosunkowo niska, a zainteresowanie inwestorów skupiało się przede wszystkim na większych projektach.

Sytuacja zaczęła zmieniać się wraz z postępującą urbanizacją i wzrostem siły nabywczej społeczeństwa. Mieszkańcy coraz bardziej cenili wygodę, oszczędność czasu i możliwość realizowania codziennych zakupów w pobliżu miejsca zamieszkania. W odpowiedzi na te potrzeby rozpoczęła się ekspansja niewielkich sklepów funkcjonujących w formule convenience. Wraz z nią pojawiło się ogromne zapotrzebowanie na odpowiednio zlokalizowane lokale handlowe o powierzchni od kilkudziesięciu do kilkuset metrów kwadratowych.

Rozwój lokali w parterach zabudowy wielorodzinnej

W pierwszej dekadzie XXI wieku można było zaobserwować zjawisko, które znacząco wpłynęło na krajobraz polskich miast. Masowo zaczęto przekształcać partery mieszkań w lokale komercyjne. Dotyczyło to zarówno budynków z wielkiej płyty, jak i starszej zabudowy miejskiej. Mieszkania znajdujące się na parterach przy ruchliwych ulicach, osiedlowych deptakach czy głównych ciągach komunikacyjnych stopniowo zmieniały swoje przeznaczenie. Właściciele dostrzegali możliwość osiągnięcia znacznie wyższych przychodów z wynajmu lokalu użytkowego niż z wynajmu mieszkania. W wielu przypadkach przebudowywano wejścia, montowano witryny i dostosowywano przestrzeń do potrzeb handlu detalicznego. Proces ten przyczynił się do powstania tysięcy nowych lokali usługowych i handlowych w lokalizacjach, które wcześniej nie były postrzegane jako typowo komercyjne.

Lata 2010–2020 przyniosły dalsze umocnienie tego trendu. Rynek nieruchomości komercyjnych zaczął coraz wyraźniej dzielić się na duże obiekty handlowe oraz segment niewielkich lokali zlokalizowanych w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych. Deweloperzy projektujący nowe inwestycje mieszkaniowe uwzględniali już na etapie koncepcji znaczne powierzchnie usługowe w parterach budynków. Lokale handlowe przestały być dodatkiem do inwestycji mieszkaniowej, a stały się jednym z jej kluczowych elementów. Obecność usług w budynku zaczęła podnosić atrakcyjność całego osiedla, a nabywcy mieszkań coraz częściej oczekiwali dostępu do sklepów i podstawowych usług w odległości kilku minut spaceru.

W tym samym czasie zmieniło się również postrzeganie małych nieruchomości komercyjnych przez inwestorów. Jeszcze wcześniej dominowało przekonanie, że największe bezpieczeństwo zapewniają

galerie handlowe oraz duże centra zakupowe. Z biegiem lat okazało się jednak, że dobrze zlokalizowany lokal użytkowy na osiedlu mieszkaniowym może generować bardzo stabilne przychody. Popyt na powierzchnie handlowe w pobliżu dużych skupisk mieszkańców pozostawał wysoki niezależnie od sytuacji gospodarczej, ponieważ codzienne zakupy należą do podstawowych potrzeb konsumentów.

Rynek, a pandemia

Interesującym momentem dla rynku była pandemia COVID-19. Wiele dużych obiektów handlowych musiało zmierzyć się z ograniczeniami działalności, natomiast niewielkie sklepy położone blisko miejsc zamieszkania często odnotowywały wzrost znaczenia. Konsumenci ograniczyli dalekie podróże zakupowe i częściej korzystali z punktów znajdujących się w najbliższym otoczeniu. W efekcie inwestorzy jeszcze wyraźniej dostrzegli potencjał małych nieruchomości komercyjnych. Lokale położone na osiedlach mieszkaniowych, przy przystankach komunikacji miejskiej czy w gęsto zabudowanych dzielnicach zaczęły być postrzegane jako aktywa o wysokiej odporności na wahania koniunktury.

Obecnie segment małych nieruchomości komercyjnych znajduje się w fazie dojrzałego rozwoju, ale nadal wykazuje duży potencjał wzrostowy. Szczególnie atrakcyjne pozostają lokale zlokalizowane na nowych osiedlach mieszkaniowych, gdzie liczba mieszkańców rośnie szybciej niż dostępność usług. Coraz większe znaczenie ma również jakość samej nieruchomości. Najemcy oczekują nowoczesnych witryn, odpowiedniego zaplecza magazynowego, wygodnych dostaw oraz dobrej ekspozycji. Wartość lokalu coraz częściej zależy nie tylko od lokalizacji, ale także od możliwości dostosowania go do zmieniających się potrzeb handlu.

Widoczny jest również trend związany z koncentracją usług wokół dużych zespołów mieszkaniowych. Powstają całe pasaże handlowe wkomponowane w zabudowę wielorodzinną, a deweloperzy traktują powierzchnie usługowe jako pełnoprawny element strategii inwestycyjnej. W wielu przypadkach lokale użytkowe sprzedawane są inwestorom jeszcze przed zakończeniem budowy, co świadczy o utrzymującym się zainteresowaniu tym segmentem rynku.

Świetlana przyszłość

Patrząc na perspektywę najbliższych lat, można spodziewać się dalszego wzrostu znaczenia małych nieruchomości komercyjnych. Wpływ na to będzie miało kilka czynników. Po pierwsze, rozwój miast i dalsza urbanizacja będą generować popyt na usługi dostępne w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca zamieszkania. Po drugie, zmiany stylu życia sprawiają, że konsumenci coraz częściej wybierają szybkie zakupy realizowane podczas codziennych aktywności. Po trzecie, starzenie się społeczeństwa będzie zwiększało znaczenie lokalnych punktów handlowych dostępnych bez konieczności dalekich dojazdów.

Można również oczekiwać dalszej profesjonalizacji rynku. Nowe lokale będą projektowane z myślą o większej elastyczności funkcjonalnej, tak aby mogły być łatwo adaptowane do różnych rodzajów działalności. Coraz większą rolę odegrają rozwiązania technologiczne wspierające logistykę, dostawy i obsługę klientów. W efekcie najbardziej wartościowe staną się nieruchomości znajdujące się w lokalizacjach zapewniających stały przepływ mieszkańców oraz możliwość prowadzenia działalności przez wiele różnych podmiotów.

Nie oznacza to jednak braku wyzwań. Rosnące koszty budowy, wysokie ceny gruntów oraz zmieniające się regulacje urbanistyczne mogą ograniczać tempo powstawania nowych powierzchni handlowych. Jednocześnie konkurencja o najlepsze lokalizacje będzie prowadzić do dalszego wzrostu cen lokali użytkowych. Właściciele nieruchomości znajdujących się na parterach budynków

mieszkalnych w atrakcyjnych punktach miast mogą nadal korzystać z przewagi wynikającej z ograniczonej podaży takich przestrzeni.

Podsumowując, dynamiczny rozwój sklepów convenience stał się jednym z najważniejszych czynników kształtujących rynek małych nieruchomości komercyjnych. To właśnie dzięki rosnącemu zapotrzebowaniu na handel blisko miejsca zamieszkania masowo przekształcano partery mieszkań w lokale użytkowe, a deweloperzy zaczęli projektować nowe inwestycje z rozbudowanymi strefami usługowymi. Segment niewielkich lokali handlowych przeszedł drogę od marginalnej części rynku do jednego z najbardziej stabilnych i pożądanych aktywów inwestycyjnych. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach jego znaczenie będzie nadal rosło, napędzane urbanizacją, zmianami stylu życia oraz nieustającą potrzebą wygodnego dostępu do codziennych zakupów i usług.